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誰的SKP?號稱國內商場銷冠 卻難入持股方旗下公司

  SKP,吉小安在京城再開一朵,叫SKP-S。S,是“South”的首字母。

  它離北京SKP購物中心只有一路之隔,位于佳兆業廣場的B1-4層。這是一個命運多舛的爛尾樓,有故事,多番股東進出、更名。

  如果從過往的歷史來看,它的風水并不好。或者說,極差。

  吉小安豪擲3億,為SKP-S裝扮,大弧線和玻璃幕墻,加上可調節的全彩變色燈光系統,讓它的風頭甚至超越了老牌的北京SKP。

  在商業地產世界,一條路,或許隔開了兩個世界。《晏子春秋》里說,“橘生淮南則為橘,生于淮北則為枳,葉徒相似,其實味不同。”

  13年前,吉小安旗下的北京華聯與新光三越聯手打造了“新光天地”,成為北京乃至中國最牛的奢侈品商場,來者非富即貴。后來,北京華聯拿下控制權,硬生生地改了“SKP”這個洋名字。實際上,SKP(Shin Kong Place)就是新光天地英文名字的首字母縮寫。

  對于這三個字母的由來,消費者漠不關心,他們只想知道,哪個奢侈品又上了新貨,何時有促銷活動。

  在吉小安的華聯商業王國里,SKP像一個神奇的存在,據稱北京SKP2018年的銷售額高達138億元。截至目前,SKP投資了18家公司,包括2018年開業的西安SKP。

  但SKP并沒有被北京華聯集團董事局主席吉小安裝入上市公司——華聯綜超(600361.SH)和華聯股份(000882.SZ)。其中,華聯股份是北京華聯旗下主營大型購物中心的旗艦。

  為什么吉小安遲遲不把SKP資本化呢?它與華聯股份同業競爭的問題該怎么解決?

  新貴階層

  北京SKP與SKP-S的定位不同。

  前者是動輒豪擲六位數、卻又為百元優惠券糾結的富豪,后者主要是刷抖音、網紅和朋友圈新貴。

  進入商場,在SKP-S合作GENTLE MONSTER的“未來農場”中,羊叫聲引領樂居財經看到了早已在社交平臺上被網紅刷爆的仿真羊,相對而言,作為主題中的另一位主角,正對面的機械羊,則顯然沒有受到這種目光待遇,設計者具有濃濃超現實主義的敘事野心,被更多地解讀為3D打印的工筆畫,就好像某條有關未來農場的網友評論所描述“一層有特別火的未來農場,有很多假綿羊看著跟真的一樣還會動”。

  LOUIS VUITTON、GUCCI、PRADA、CARTIER和BALENCIAGA……毫無意外地出現在一層重奢區內,但意外地以統一的“略帶廉價感”的黑子電子屏招牌形象示人,一改之前各個品牌獨有的logo設計,置身其中已辨不清品牌時尚新潮,也鮮少有顧客用心購物,更多的是參觀主題場景。

  進店后,每家均有各自亮眼的產品和設計思路,如GUCCI美妝、家居概念店,PRADA創意零售空間,但都帶有火星主題元素,這些國際一線品牌就像“超級英雄”,仿佛加入了“SKP-S宇宙”序列,主角光環常態性隱藏在自家中。

  二層的墨鏡企鵝展區吸引了大量的以家庭為單位的參觀者,站到肢體捕捉設備前,通過伸展身體,即有企鵝開始旋轉“反射”出觀者表現的對應動作輪廓,但這個體感設備需要排隊。同樣的,在三層、四層所布置的時光隧道、太空艙、外星人對話等刷爆朋友圈的“經典場景”前吸引多人駐足,但是提袋率卻很少。“這里給人的感覺就像是個藝術展覽館,而不是一個購物商場,各個品牌只是其中的點綴。”這是來過這里體驗過的消費者最多的感慨。

  為了迎合80后、90后這批涌現的奢侈品強勁消費群體,使用面積僅有2.7萬方的SKP-S,讓渡了大面積零售經營空間,不惜花費大量精力、財力打造沉浸式場景,然而這種“犧牲租金收入造場景”的方式,是提升購物體驗還是初開業招租壓力大?這種模式是否值得復制或效仿值得深思。

  自去年雙12開業之后,以藝術展覽、科幻體驗、網紅打卡地、商場改造標桿、商業地產新模式等多個標簽,讓SKP-S登上行業熱議話題榜,吸引著大望路商圈之外的消費群體前往。不過,去掉濾鏡之后的網紅真面貌究竟是怎樣的?

  在某點評網站上對SKP-S的評價或許能折射出潛在問題,令人意外的是,在好評如潮中仍有不少差評,基本都可歸結為吐槽電梯、地下車位,反映裝修氣味重等問題。

  “營造沉浸式場景需要保持新鮮感,對場景更換頻率有著高要求,成本壓力較大,成本與利潤之間如何平衡需要時間檢驗,最快一年,最慢三年就能見分曉。”資深商業地產專家柏文喜解釋道。

  南橘北枳?

  如果建國路是條河,橘生淮北為橘,生淮南則仍未可知。

  熟悉該地塊的人都知道一個“怪圈規律”,以長安街為界,北邊商業熱度和消費強度都更盛,而南邊從建筑到經商氛圍都不太好。在曾是北京知名的爛尾樓——長安8號上改造的SKP-S能否打破“怪圈魔咒”,為其注入新生機,也是業界普遍關注的焦點問題。

  SKP坐落在大望路的華貿中心綜合體中,與其西邊的國貿商城、萬達廣場、金地廣場、銀泰中心等商場構成了CBD商圈,SKP-S雖處該商圈中,卻未能形成有效導流。

  業內專業人士解釋道:“北邊的顧客形成慣性難過來,而西邊的消費群體很大程度難與其定位相匹配,相對孤立的SKP-S需要自己努力去改變,這也是其花心思設置每層主題的原因。”

  “與寫字樓共用停車場,停車位少且不好找,完全體會不到高端奢侈定位商場該有的體驗感。”是對SKP-S停車場反映最多的問題。

  佳兆業廣場總建面約25萬平,是集商業、酒店公寓、寫字樓的綜合體項目,留給SKP-S的停車位數量的確相對有限。而公共交通方面,非地鐵上蓋,雖距離相近,但北面、西面均與大望路地鐵站相隔一街,便利程度有所打折。

  在長安街南邊商業氛圍常年受“冷落”的歷史背景下,SKP南館和北館又隔街相望,互通道路并未打通,對人流形成天然分割,跨街導流難度加大。SKP-S如何將高參觀率轉換為高購買力,能否帶動南區商業氛圍,需要時間來回答。

  資料介紹,SKP是北京華聯集團等投資興建的一家合資百貨公司,其前身是“新光天地”,隨著北京華聯從新光三越手中購買了合資公司的部分股權后,便成為了新光天地項目的主導方。不過,企查查數據顯示,對于北京華聯(SKP)百貨有限公司,北京華聯集團投資控股有限公司股份占比40%,屬于第二大股東。

  曾在2011年運營出銷售額最高的單體百貨商場之后,從此一騎絕塵,占領絕對高地,有著超強商業經營基因的SKP團隊能否為SKP-S提供多大的消費支持,也需要留給時間檢驗。

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