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深圳商業地產變天,官方發文:商辦樓可改造出租房!

  就在大家對深圳寫字樓空置率升高憂心忡忡的時候,一則消息突然來到。

  為盤活存量閑置商業和辦公用房,規范既有商業和辦公用房改建租賃住房,切實增加住房租賃市場有效供給,深圳市住房建設局組織起草了《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》(征求意見稿),就《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》(征求意見稿)公開征求社會公眾意見。

  “商改租”也可以去“庫存”?

  記者了解到,上述《通知》主要從“商改租”的改建原則、改建條件、改建要求、實施程序、保障措施五個方面進行規范。

  對于改建條件,《通知》對可實施“商改租”的既有商業辦公用房進行了限定。具體而言,該類用房需同時滿足以下條件才能進行改建:

  1、已辦理不動產首次登記且不動產權證載用途為辦公、商業。

  2、不存在查封登記等限制轉移登記的情形;如果存在抵押登記等他項權益的,必須同時取得所有他項權益人同意。

  3、以宗地或棟為單位;不能以宗地或棟為單位的,改建的部分應當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)。

  對于改建要求,《通知》對商業辦公用房的改建提出了七個方面的要求,包括結構安全、消防安全、環保衛生、物業規范、用途限制、綠色改建和技術標準。其中,為鼓勵將符合條件的既有商業辦公用房改建為租賃住房,《通知》對“商改租”項目規定了可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。因此,《通知》要求改建后只能用作租賃住房,且改建項目自聯合會審通過之日起5年內不能改變租賃住房用途。《通知》還明確,該類租賃住房不提供學位,考慮到商業辦公用房的改建多以小戶型為主,且在不改變土地性質的情況下,主要是將商業辦公的建筑功能調整為商務公寓功能。

  《通知》還指出,在深圳產業升級步伐不斷加快、互聯網對傳統商業持續沖擊以及整體經濟遭遇系列負面因素的影響下,既有商業辦公用房功能需隨產業升級進行調整,傳統工商業對空間的需求明顯下降,部分區域商業辦公出現閑置,原特區外商業辦公空置較明顯。此外,近年來深圳城市更新工改M0(即產業研發用房,類似于商業辦公)持續推進,向市場供應了大量的產業研發用房,加上已有的總部基地、商務區規劃,全市商業辦公供應量持續增長,可能加劇商業辦公用房閑置。

來源:高力國際

  高力國際最近發布的數據顯示,2019年深圳全市甲級寫字樓市場新增供應同比增長12%到約70.7萬平方米。相應地,空置率同比上升1.8 百分點到21.2%,導致租金相應調整下降3.4%。高力國際認為,北上廣深等一線城市地產市場已步入存量時代,關注“存量盤活”已成為商辦樓宇可持續發展的重要出路。通過存量優化可激活老舊(閑置)物業多方面價值增值,最終實現“業主,租戶,政府”三方共贏。

  所以,有市場人士認為,就在大家對深圳寫字樓空置率升高憂心忡忡的時候,“利好”突然殺到。

  “商改住”受阻 “商改租”卻得到鼓勵

  此前,一則由住房和城鄉建設部與國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部委聯合發文整頓住房租賃市場秩序的消息,在2019年末激起房地產市場上的各方熱議。

  這則名為《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》(下簡稱《意見》)的文件,從六大方面發力整頓規范住房租賃市場。值得注意的是,該文件對商辦、廠房等非住宅改造為租賃住房的管理口徑有所調整,要求各地制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策,改造房屋應當符合建筑、消防、環保等方面的要求。

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